Kisah proyek kondominium bermasalah The One mengambil giliran lain pada hari Senin, ketika penerima yang ditunjuk pengadilan mengumumkan pihaknya menghapus perusahaan pengembang Sam Mizrahi dari perannya sebagai manajer konstruksi dan mengumumkan bahwa proyek tersebut mungkin akan dijual. Salah satu proyek mixed-use yang paling ambisius di Kanada, The One dimasukkan ke dalam penerima pada bulan Oktober setelah pemberi pinjaman utama mengatakan tidak akan memberikan dana tambahan. Menara setinggi 85 lantai yang direncanakan di sudut Yonge dan Bloor di Toronto telah dilanda penundaan, masalah keuangan, dan tuduhan pertikaian antara prinsipalnya – Mizrahi dan mitranya Jenny Coco. Shantaé Campbell dari Financial Post menguraikan apa yang perlu Anda ketahui tentang proyek ini dan apa yang akan terjadi selanjutnya.
Menara 85 lantai di salah satu persimpangan tersibuk di Toronto ini diluncurkan pada tahun 2015 dengan anggaran awal sebesar $1,3 miliar dan dijadwalkan selesai pada 31 Desember 2022. The One direncanakan sebagai pengembangan multifaset yang mencakup 416 kondominium, 175 kamar Hotel Hyatt yang beroperasi di bawah merek butik Andaz, serangkaian toko ritel, dan beragam pilihan restoran. Terlebih lagi, penyewa ritel unggulannya adalah toko Apple.
Kapan masalahnya dimulai?
Salah satu tanda publik paling awal bahwa prospek proyek tersebut memburuk adalah Apple mengajukan permintaan penghentian kontrak dengan The One pada tahun 2020, dengan alasan penundaan konstruksi. Penarikan diri Apple menyebabkan lebih dari 15.000 kaki persegi kosong, termasuk lebih dari 9.000 kaki persegi ruang ritel di lantai dasar. Sejak itu, pembangunan menemui banyak kendala. Menurut dokumen pengadilan, permasalahan ini mempunyai dampak yang signifikan terhadap jadwal dan anggaran proyek. Sejak keputusan pengadilan pada bulan Oktober untuk menunjuk penerima, konstruksi hanya berlanjut ke lantai 40. Selain itu, dokumen pengadilan mengungkapkan bahwa total pengeluaran untuk proyek tersebut telah melampaui $2 miliar.
Mengapa itu masuk ke dalam penerima?
Pada bulan Oktober 2023, pemberi pinjaman senior proyek tersebut, termasuk Bank KEB Hana, meminta penunjukan penerima. Berdasarkan dokumen pengadilan, pemberi pinjaman menuduh adanya pembengkakan biaya yang signifikan, penundaan jadwal konstruksi, dan sejumlah besar utang. Proyek ini dilaporkan melebihi anggaran sekitar $600 juta dan telah mengumpulkan utang sekitar $1,7 miliar. Itu juga terlambat dua tahun dari jadwal. Pemberi pinjaman senior juga menuduh bahwa telah terjadi hubungan “yang sengit” antara Coco dan Mizrahi, serta pihak-pihak terkait. Dokumen pengadilan menyatakan bahwa perselisihan dan perbedaan pendapat ini berdampak buruk terhadap kemajuan proyek dan hubungannya dengan para pemangku kepentingan, termasuk pemberi pinjaman senior yang terjamin. Akibatnya, pemberi pinjaman senior mengatakan mereka kehilangan kepercayaan pada Mizrahi sebagai pengawas proyek, yang menyebabkan permintaan untuk menunjuk penerima, yang disetujui oleh pengadilan. Saat itu, firma Mizrahi, Mizrahi Inc., ditahan untuk melanjutkan pembangunan proyek tersebut.
Kurator adalah upaya hukum umum yang digunakan oleh kreditor untuk memulihkan hutang yang belum dibayar ketika perusahaan gagal membayar pembayaran pinjamannya. Dalam kerangka kurator, pemberi pinjaman memiliki pilihan untuk menunjuk penerima secara pribadi sesuai dengan perjanjian pinjaman mereka atau mencarinya melalui sistem hukum. Alvarez & Marsal Canada Inc., sebuah perusahaan konsultan manajemen, memikul tanggung jawab untuk mengelola aset The One dan diharapkan bekerja dengan berbagai pemangku kepentingan, termasuk pemberi pinjaman senior yang terjamin, untuk mengembangkan strategi proyek tersebut. Strategi ini berpotensi mencakup perolehan pendanaan tambahan, pengawasan konstruksi, penyelesaian perselisihan antar pemangku kepentingan, dan pada akhirnya menentukan tindakan terbaik untuk proyek tersebut, yang dapat melibatkan penjualan atau tindakan lain untuk memaksimalkan nilai bagi seluruh pemangku kepentingan.
Apa yang terjadi minggu ini?
Pada hari Senin, A&M mengeluarkan pemberitahuan penafian kepada Mizrahi, yang secara efektif menghapus perusahaan tersebut dari perannya sebagai kontraktor umum dan pengembang The One. Menurut catatan mosi terbaru A&M, tertanggal 26 Februari, tinjauan tersebut mengungkap beberapa kekhawatiran, termasuk jadwal dan anggaran yang ketinggalan jaman, kurangnya proses pengadaan formal, keterlambatan dalam formalisasi subkontrak, terbatasnya penggunaan perangkat lunak manajemen konstruksi, dan tidak adanya pelacakan formal atas proses pengadaan. kemajuan, dan isu-isu lainnya. Dalam laporan yang dikeluarkan pada hari yang sama, penerima menyatakan bahwa memasukkan Skygrid Construction Inc. sebagai manajer konstruksi baru akan menjadi langkah yang paling menguntungkan untuk masa depan proyek tersebut. Transisi ke manajemen Skygrid akan berlangsung pada 13 Maret, menandai babak baru dalam pengembangan.
Dokumen pengadilan menyebutkan bahwa Mizrahi dan Coco, melalui Coco International Inc., masing-masing memiliki 50 persen hak suara di perusahaan pemilik proyek tersebut. Menurut dokumen pengadilan, Coco International Inc. memberikan pinjaman $75 juta kepada Mizrahi Commercial, perusahaan pemilik proyek tersebut. Pinjaman ini merupakan bagian dari pendanaan proyek, bersama dengan pinjaman lain dari pemberi pinjaman senior. Keputusan pengadilan tidak memberikan rincian mengenai perbedaan pendapat antara Coco dan Mizrahi, namun menyatakan bahwa pemberi pinjaman mengklaim ada “perselisihan yang signifikan dan material mengenai kewajiban mereka masing-masing dan keterlibatan mereka dalam proyek secara umum.”
Apa dampaknya bagi pembeli kondominium dan pemangku kepentingan lainnya?
Sejak intervensi A&M, pembangunan menara mengalami kemajuan. Menurut laporan kemajuan ‘The One’, strukturnya telah berkembang menjadi 53 lantai. Meskipun ada kekhawatiran yang disebutkan di atas, tugas-tugas konstruksi penting, termasuk pekerjaan mekanikal, listrik dan pipa ledeng, berjalan dengan lancar seiring dengan mulai terbentuknya eksterior bangunan. Namun kemajuan ini tidak selalu berarti keadaan berjalan seperti biasa bagi pembeli dan pemangku kepentingan, terutama sejak senior proyek tersebut pemberi pinjaman yang terjamin telah mengindikasikan bahwa penjualan The One masih mungkin dilakukan.
Sanj Mitra, partner di firma hukum bisnis Aird & Berlis LLP, mengatakan jika terjadi penjualan, pengadilan memiliki kewenangan untuk menolak perjanjian pembelian tanpa perselisihan, meskipun simpanan dilindungi undang-undang Ontario. “Pengamanan ini memastikan bahwa jika suatu proyek menghadapi tantangan atau tidak dilanjutkan, pembeli dapat memperoleh kembali simpanan mereka,” kata Mitra. Menurut Mitra, hal yang harus diwaspadai oleh pembeli dan pemangku kepentingan adalah keterlambatan penyelesaian yang dapat menimbulkan biaya tambahan yang seringkali dibebankan kepada pembeli. “Pembeli harus meninjau perjanjian pembelian mereka untuk melihat apakah peningkatan biaya dapat dibebankan kepada mereka pada saat penutupan. Kalau begitu, pembeli yang awalnya setuju membeli kondominium seharga 1,5 juta malah harus membayar 2 juta… itu yang saya khawatirkan kalau saya konsumen,” kata Mitra.
